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  • Writer's pictureEric Lau

投資酒店連住宅式物業注意事項

吉隆坡近年新興一種酒店連住宅式物業項目,一般在市中心或毗連黃金地段,物業多數新落成而且價錢看似有競爭力,如果想投資這些物業要注意甚麼?最近和當地律師朋友閒談,可歸納以下要點給各位參考。

圖︰THINKSTOCK

一. 所屬契約

一般混合式發展項目(例如商場、住宅、寫字樓混合發展)都是商業契約。但住宅部分,只要受當地房屋法例保障(即當地HDA 法例), 其住宅部分便屬住宅契約。但酒店連住宅式發展項目的住宅部分,有機會混合商業元素下屬於商業契約。簡單來說,一旦項目爛尾,基於物業是商業契約,不受房屋法例保障,難以透過法律追討損失。

二. 簽約文件

我們可以從這點簡單判斷所屬契約。如酒店連住宅式發展項目是商業契約,那麼買家簽署的文件便是商業合約。屬於住宅契約的話,簽約文件會包含HDA買賣合約文件。

三. 車位配置

這是另一個間接判斷方法。 如果屬住宅物業,一般會連契約附送指定配置車位,買家有擁有權(Possession Right)。另外,買家毋需每月租用或被安排到不同車位。客人甚至可以將自己的車位出租,但如屬商業契, 一般需要以租賃形式每月租用車位及有機會被安排到不同位置。

四. 水電費用及管理費

如屬商業契約,同一使用量,水電費一般比住宅契約高30至40%。管理費用亦因此比一般住宅物業高昂。

五. GST 物業銷售稅

雖然新任首相已宣佈今年6月1日起取消6%GST,但發展商一般在建築期間已為這些物業繳交稅項, 買家有機會在成交價上已被收取了該稅項。

六. 大厦公契

酒店管理及操守指引 一般較多限制及較複雜。例如有機會限制租客入住日數、 限制住客轉換數目、限制單位室內裝修、 限制飼養寵物、限制公廊裝修、又或者需要同意房間打掃服務等。

七. 物業呎價及轉售

由於是酒店連住宅式物業, 呎價有機會包含酒店設施面積,一般高7至10%,有的更高達20%。另外,轉售時 由於物業契約組成結構較一般住宅項目複雜,銀行估價傾向較低。 因此,買入呎價可能會高一點,但轉售時售價卻低一點。 

八. 業權轉讓 (MOT)

這點最重要,由於複雜性結構關係,酒店連住宅式發展項目可能需要較長時間才能將業權轉讓給買家。有機會帶來一些潛在問題。

1. 如仍在樓花期,未必能夠如期「交鎖匙」

2.可能因業權未能轉讓給買家,而未能在市場轉手買賣

3. 為了使整個買賣及物業交易過程順利,發展商可能利用長租金回報期 (例如長達10年期甚至20年) ,甚至再用回購 (Buy Back) 來「彌補」一些潛在問題。但因業權多數仍然屬於發展商,或因客人可能沒有擁有權關係便沒有權利看屋內情況。如果發展商倒閉或項目爛尾,買家可能失去法律追討權利。

4.如該業權最後不能轉讓給買家,買家可能最後變成以擁有項目股權形式持有。 屆時如項目需要維修等費用, 買家更有機會需要按股權份額支付。

因這些項目潛在風險較多,發展商亦有機會以市價大折讓作減價促銷,所以在購買這類型物業前, 必須多加留意合約細節。


(資料來源:星島海外地產網)

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