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  • Writer's pictureEric Lau

投資吉隆坡物業注意事項 (二)

今期繼續買吉隆坡物業要注意的事項。關於呎價低水物業。現時有些物業利用比較市中心同區極低水呎價吸引買家。這是否代表買到「平貨」呢?要看以下主要因素:


第一,  物業是在「華人區」還是「非華人區」

(建議選擇華人區 ,詳情可看之前文章)。

第二,「現售呎價」是否低於「原開售價」

有些物業,例如在雙子塔後方的 (落在「非華人區」又沒有配套優勢),以「同區市價大折讓」作為招徠。表面看似「執到寶」,怎料開售以來呎價還要低於「原開售價」兩成,而發展商更籍此特別加送多項優惠來促銷。(這代表物業完全失去競爭力及升值潛力。其實只要多一點逆向思維,為何要給您大幅折讓又送您甚多優惠?想想也可略知一二。)

第三,是否真正的同區比較

安邦區 (Ampang) 是一個好例子。距離雙子塔最少5公里,既不屬於吉隆坡市中心,又不屬於領事館區。它只是在領事館旁的一個非華人住宅區。另外,常聽到安邦是一個豪宅區,其實真正豪宅區是較安邦市中心偏遠的。

安邦市中心那些所謂豪宅物業,商場設計除了較馬來化,有些人流更聊聊可數。我曾經到過一個商場,是平日放工時間,但竟然是一個人也沒有。只有兩間在營業,但沒有顧客,其他商鋪是關門的。區內較常見的物業也欠缺完善配套。這是呎價「比同區」大折讓的原因。(另外,由於商業活動結構及發展關係,雙子塔後方也不是正宗雙子塔區,呎價存在折讓亦是合理。)

第四,關於外國人可低於100萬馬幣購買物業

根據現行法例,外國人投資吉隆坡物業入場門檻為100萬馬幣。但早前在報章看到,有些物業可低於此門檻購買。這是利用了法律的漏洞,給人感覺好像又買平了,實際上是自欺欺人。如果當地物業市值50萬馬幣,但賣給你65萬馬幣,這還算是買平了嗎?

要知道「價格」不等於「價值」,個別樓盤的定價是否真正平宜,需要參考周邊同類物業的實際市場價(例如當區附近同類物業的新盤的大概價位)及物業相關因素(例如有沒有景觀被遮檔?附近有沒有墳景?是否近大馬路傍?是否近垃圾站傍?附近有沒有酒吧?),才會知道是不是真的便宜。

由於這類買賣一般做法是用100萬馬幣做合約,然後用回贈方式給客戶。因此物業交易的成本有機會反而增加,例如相關稅項計算(仍會以100萬馬幣合約價來計算),包括律師費等。

當物業價值仍低於100萬馬幣時,不能直接轉售給外國買家。雖然,接貨這位外國買家也可用同一方法購入(即用回贈方式),然而,整個交易過程屬非正途方法,潛在一定的交易風險。萬一政策突然宣布禁止這類方式交易。該物業有機會即時被套牢了。

此外,還有按揭問題。以回贈方式購入的物業,原物業價值被拉高(即物業的市場價不值100萬馬幣),故能願意提供外國人承造按揭的銀行數目亦相對有限,甚至有些銀行拒絕承造。即使仍有銀行願意承造,按揭條款也有機會被調整,很多時候是調整申請人的薪金收入要求。

一般而言,香港人月入2萬多元已初步已符合銀行審批要求。(當然還要視乎銀行基本要求情況及申請人其他條件) 但由於這類「以回贈方式購入的物業」令銀行的風險溢價急劇增加,銀行亦會相應調整批核限額,例如:將基本月入的要求提高至5萬或以上才會接受承造。最後導致發展商有可能會自行承包按揭,這些情況有機會在「貨尾銷售」時出現。

還有其他注意事項,下期續。


(資料來源:星島海外地產網)

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