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  • Writer's pictureEric Lau

如何選擇吉隆坡物業(三)

上回提到當我們投資吉隆坡物業時,選擇現行黃金三角商業活動區較可取;選擇華人區物業升值潛力更有優勢,此外還有甚麼需要留意呢?


選擇有本地市場物業

所謂有本地市場物業,是指本地人可承接物業的能力。可由兩個主要因素考慮。第一個因素是看本地人可負擔物業的水平。這可從本地住戶收入中位數來計算。根據官方給予的數字,2016年本地住戶收入中位數約9,100馬幣(約1.8萬港元)。一般而言,樓價與一年本地住戶收入中位數收入比率10倍或以下,屬正常或輕鬆負擔水平。即樓價約110萬馬幣(約220萬港元)或以下。 超過15倍比率屬負擔吃力。換句話說,超過164萬馬幣(約328萬港元)的物業會脫離本地承接力。

這個倍數參考如何制定?假設一個家庭用50%收入作物業按揭供款。粗略計算,樓價與一年本地住戶收入中位數收入比率10倍等同大約20年物業供款,屬標準還款期。15倍比率則等同大約30年物業供款。所以超過15倍比率,家庭收入用作物業供款便會多於50%,自然構成家庭負擔壓力或脫離物業可負擔水平。

另一個因素是,本地人對現時物業呎數的需求。參看世界人口結構資料,現時吉隆坡人口結構年齡中位數約29歲。屬適婚年齡,2至4人家庭單位需求增加。故2至3房及800至1,000實呎市場需求會增加,投資這類呎數單位較易轉售。如果用9,100馬幣家庭收入和樓價與一年本地住戶中位數收入,尚可負擔比率15倍計算,購買800呎物業上限便是2,050馬幣一平方呎。 而購買1,000呎物業上限便是1,640馬幣每平方呎。超過該呎價轉售會較因難。

至於有本地市場的物業重要性何在?當樓市上升時,像買股票一樣,大部分物業都會上升,交投也相對活躍。 但當市況突然逆轉或遇冷風時,外資會暫時審慎觀望或暫停投資,即時欠缺外地買家支持。如果該物業本地人又買不起,由誰人來承接?

雙子塔鄰近物業是較多港人喜歡投資的區域。該區內一手豪華式華人區永久業權全裝連傢俬家電物業,呎價一般在2,600馬幣以上一呎。 但這些物業大多只有外資市場,很多時發展商設計大量一房或一加一房單位 (其實這是將原先用作書房或士多房等變造多一間房間, 實際不當作兩房單位, 以迎合市場需求。但需要知道, 這類型單位過去有不少報道指供應過多等問題, 尤其是一房單位。因而令物業升值受阻及租賃回報率較低。

還有什麼要留意?下期講。

(資料來源:星島海外地產網)

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