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  • Writer's pictureEric Lau

大馬單位真的供應過剩而滯銷?

Updated: Sep 4, 2019


圖︰THINKSTOCK

近期有報道指出大馬單位供應過剩,空置或滯銷,引來市場關注,相信不少讀者對投資大馬物業頓抱審慎態度,畢竟大馬是中國一帶一路策略下,其中一個最受惠的東南亞國家。事實上,當地樓市的真實情況又如何呢?

先看定義,供應過剩是指供大於求,換句說話這是不能反映未來的消化力。以吉隆坡為例,吉隆坡政府自2009 年推行大吉隆坡計劃,2012年開始興建敦拉薩國際金融中心TRX,與及相關鐵路和高鐵等配合。目的是打造吉隆坡發展金融城市。到2020年,除了人口預計達到1,000萬,也創造330萬個就業機會。屆時預計引入大量外地專才及技術人員就業。純數字角度,以未來住屋需求量預計,比現時供應量還要額外供應超過100萬個單位才能滿足未來需求。現在的過剩在吉隆坡似乎未來數年將被消化。

第二個定義,空置或滯銷是指未能成功出售物業。看看香港,根據官方數字,住屋需求緊張下,2016年竟然有超過4萬個單位空置或滯銷,空置率接近4%。甚麼原因導致空置或滯銷?很多時主因是地段,環境設施和交通等問題,在大馬也是其中一個原因。

第二個原因可能是發展商及物業持有者看好未來升值而暫時封盤。那些有特色,靚景觀,靚地段單位現在被「Hold」起不賣。另外,需求錯配也是其一原因,尤其1房單位。以吉隆坡人口結構為例,年齡中位數將29 歲。適婚年齡較多及生產力強,預計2至4人單位(即800至1,000實尺) 需求量大。也許現時1房 Studio Flat單位因未能配合市場主流需求而較多空置。

其他原因可能是樓價遠超住戶收入可負擔水平(尤其傳統已發展成熟商業中心區 CBD))或發展商欠缺完善規劃及錯誤市場定價興建物業。

本人以前從事工料測量,明白到數字本身沒有意義, 反而數字背後給予甚麼啟示才較重要。所以在物業投資,選擇有政府規劃、有本地市場、一線地契、永久業權、華人區、新CBD周邊,還有超市、商場、食肆、多間銀行,最重要是鐵路MRT毗連的多項優勢物業帶給投資者保值及升值作用,而無懼過剩。


(資料來源:星島海外地產網)


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